| |
今年元月上旬，大丰市的范先生看中一处仍在开发中的住宅小区，意欲在此选购一套住宅房。经与房产商了解和洽谈，拟订购其中某幢建筑面积132.17平方米，总价469336元的602室。综合该小区地段位置、房屋结构、楼层及价格诸多因素考虑，范先生认为值得购买。于是签订购卖合同，一次性缴清房款。可近日去办理产权证时却发现，该房的实际面积只有126.03平方米，比合同中的约定数少了6.14平方米。产权证固然只能按实办理，但自己多付的这6.14平方米面积的房款必须按合同约定索回。可范先生的想法在现实中却碰了壁，开发商在对合同条款作了一番解释后，以该房是“‘按套计价’销售，不存在面积差异补偿”为由拒绝退款。在多次交涉无结果的情况下，范先生携带合同来到消协咨询。
双方签订的《商品房买卖合同》相关条款如下：
“第三条 买受人所购商品房的基本情况
……该商品房【合同约定】建筑面积共132.17平方米，其中，套内建筑面积……”
“第四条 计价方式与价款
……出卖人与买受人约定按【建筑面积】方式计算该房价款：该商品房单价为469336元/平方米（注：此处的下划线为笔者添加），房款合计（大写）肆拾陆万玖仟叁佰叁拾陆元整，（小写469336元），币种为人民币。”
“第五条 面积确认及面积差异处理
根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理。
当事人选择按套计价的，不适用本条约定。”
消协人员从头至尾看完合同，计价方式和“面积确认及面积差异处理”条款基本明确和清楚，不知争议从何而来。只是感到其中的“该商品房单价为469336元/平方米”这一句似乎不对，因为这是该房的总价，且本地的商品房单价最高也不超过5000元/平方米。便以为是工作人员填写时的笔误。
可房产商向消协作出的解释却让人瞠目结舌：合同中的“该商品房单价为469336元/平方米，房款合计（大写）肆拾陆万玖仟叁佰叁拾陆元整，（小写469336元）”这一条款，就是表示该房是“按套计价”销售，这个“单价”表示的是该套商品房的单价，也就是总价。而对于合同中的“约定按【建筑面积】方式计算该房价款”“以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理”等条款避而不谈。只是强调这套商品房的实际面积比合同中标明的面积短少，不违反“按套计价”销售房屋相关法规的规定。所以，坚决地表示不可能退款。
消协人员的疑惑终于有了答案，原来，误以为是笔误的那一关于单价和总价的条款事实上不是笔误，而是房产商为其短少面积免除责任而精心设计的一个伏笔。
根据这样的事实，对照相关法规，笔者认为：该房产商的解释牵强附会且违背逻辑和常识；单价与总价条款的表述自相矛盾实为“设套”；其做法实在是一种拙劣而且蛮横的不履行法定责任的行为。
一、“按套销售”商品房，合同中必须有符合相关法规规定的规范、明确的约定条款。
1、建设部和国家工商局2000年9月13日颁布的《商品房买卖合同》示范文本中标出了三种计价方式与价款，其中第三种即为按套计价的条款：“按套（单元）计算，该商品房总价款为（ 币） 千 百 拾 万 千 百 拾 元整。”可见，“按套计价”条款应当明确、清楚。而不能用含糊不清或让人无法理解的文字表述。
2、《商品房销售管理办法》第十九条规定：“按套（单元）计价的房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。”
按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明祥细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
该房屋买卖合同中即没有参照《商品房买卖合同》示范文本的样式约定“按套计价”条款，也没有符合法规规定的按套（单元）计价的文字表述。合同所附房屋平面图中更未标明尺寸，亦谈不上尺寸误差范围的约定了。所以，商家辩称的 “按套计价”销售房屋的约定在合同中并不存在，不能免除面积短少的退款责任。
二、合同中“计价方式与价款”一节已清楚地约定按面积计价，房产商必须履行相应义务。
合同第三条标明“该商品房【合同约定】建筑面积共132.17平方米”。这就限定了面积标准，买受人衡量所购房屋价格的高低都是以这个既定的面积标准来测算的。
第四条中“约定了出卖人与买受人约定按【建筑面积】方式计算该房价款”。这一条的约定表示排除了“按套内面积”或“按套（单元）”计价的其余两种计价方式。同时表示应当以每平方米价格来表示房屋单价。
第五条中进一步明确“以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理”。此条约定说明了以132.17平方米的建筑面积为标准，面积发生增多或减少的变化，必须以双方约定或国家规定的方式进行处理。
应当说，合同中约定按面积计价的表述十分明确和完整，该房产商没有任何依据进行否认，任何解释都无法取代白纸黑字的约定事实。故应当依法、依合同履行相关义务。其义务有二：一是保证实际面积与约定面积一致；二是面积发生差异后按照约定或规定进行处理。既然房屋已经峻工交付，短少的面积不可再增加，那么，这短少的部分理应按双方约定如数退款。
三、商家的标注及解释牵强附会，违反逻辑和常识，约定“按套计价”的说法不成立。
“出卖人与买受人约定按【建筑面积】方式计算该房价款：该商品房单价为469336元/平方米，房款合计（大写）肆拾陆万玖仟叁佰叁拾陆元整，（小写469336元）”这一条款与“按套计价”的含义是无法划上等号的。
前一句约定“按【建筑面积】方式计算该房价款”，那么，后一句的“该商品房单价”则应是每平方米的价格，而不是该套房屋总的价款。这是人所共知的基本常识。如果“该商品房单价为469336元/平方米”，那么，总价款则应是469336元×总面积132.17＝62032139.12元。而现在这个单价与后面的总价为同一个数额，显然逻辑上错误，文理上不通。与“按套计价”的含义大相径庭。所以，房产商“按套计价”的辩解无法成立。
四、这是一种以不规范的合同条款规避法律责任的行为。有欺诈之嫌。买受人有权要求履行合同，索回面积短少的房款。
从该案的争议情况、合同事实及上述分析中不难看出，作为专门从事房地产经营的商家在合同中标注不规范条款，不是因为不懂，更不是理解上的错误，而是故意用含混不清、是是而非的文字标注，结合牵强附会的口头解释来蒙骗不内行的消费者，以达到偷梁换柱、改变按面积计价的约定事实，并短少面积而不承担法律责任的目的，其行为已经侵害了消费者的合法权益，并涉嫌欺诈。
鉴于整个合同中按面积计价的约定基本明确和清楚，故个别不规范条款并不能否定整个合同的基本事实，合同中的约定有效。因此，该房产商企图用这种拙劣的手段达到规避法律责任的目的只能是自作聪明的一厢情愿。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，消费者范先生完全可以进一步收集证据，通过调解、合同仲裁或诉讼等方式要求商家按照约定退回房屋面积短少的款额，亦可同时要求赔偿。
|
|
